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Accessibilité et copropriété

accessibilité et copropriété

Nouveaux textes à prendre en compte

La loi sur le handicap du 11 février 2005 a fixé la règle d’accessibilité pour tout type de bâtiment avec une date butoir de mise en place de ces règles au 1er janvier 2015.

Cependant, la plupart des travaux d’accessibilité n’a pas pu être effectuée à cette date. C’est pourquoi de nouvelles dispositions, prises fin 2014 (ordonnance du 26 septembre, deux décrets du 2 novembre 2014, arrêté du 8 décembre 2014), ont apporté des assouplissements à la mise en œuvre de cette règle.


1- Les immeubles d’habitation existants recevant du public (ERP)

Obligation : élaborer un agenda d’accessibilité au plus tard le 27 septembre 2015

Les immeubles d’habitation déjà existants classés « ERP » (établissements recevant du public) quand certains lots de copropriété sont des cabinets médicaux ou plus généralement des professions libérales parce qu’ils accueillent du public, pourront différer leurs travaux.

Ils devront pour cela déposer un agenda d’accessibilité programmé (appelé Ad’ap) avant le 27 septembre 2015, en mairie, pour être validé par le Préfet, incluant un engagement sur un calendrier précis et un suivi de l’avancement des travaux prévus.

La Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Hauts-de-Seine (CMA92) peut vous accompagner pour effectuer votre diagnostic. La CMA92 et la Ville tiendront une réunion prochainement à Neuilly dont vous serez informés.

Mettre en place un agenda d'accessibilité programmé

Qu'est-ce qu'un agenda d'accessibilité programmé ?
Outil d'autodiagnostic du niveau d'accessibilité de son ERP

2- Les immeubles d’habitation existants ne recevant pas de public

Obligation : ne sont soumis aux règles d’accessibilité que lorsque sont effectués certains travaux

Il n’y a pas de disposition générale de mise en conformité, contrairement aux immeubles neufs qui intègrent obligatoirement les normes d’accessibilité dès lors que le permis de construire a été déposé à compter du 1er janv. 2007.

Le syndicat des copropriétaires n’a donc pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité d’un bâtiment ou d’une partie du bâtiment.

De la même façon, un copropriétaire ne peut pas exiger du syndicat des copropriétaires qu’il exécute des travaux de mise en conformité d’un immeuble aux normes d’accessibilité pour tenir compte des divers handicaps.

C’est seulement à l’occasion de certains travaux que le syndicat des copropriétaires doit tenir compte des règles d’accessibilité.

Voici un tableau, élaboré par l’ARC (association des responsables de copropriété), qui présente de manière synthétique les obligations réelles incombant au syndicat des copropriétaires.

Cas Obligations
Travaux entraînant la création de nouvelles surfaces ou de volumes nouveaux Normes d’accessibilité à respecter comme dans les bâtiments neufs
Exemple :
  • en cas de création de places de stationnement supplémentaires, 5% seront réservées aux handicapés.
     
Travaux d’extension ou de modification portant sur des volumes ou des surfaces déjà existantes
 
Le syndicat doit mettre en œuvre les conditions d’accessibilité.
 
Travaux d’entretien Ils n’entrent pas dans l’application de l’obligation d’accessibilité.
Exemple :
  • La réfection de la cage d’escalier n’entraîne pas pour le syndicat de copropriétaires l’obligation d’installer une main courante.
  • La réparation d’un bouton poussoir n’entraîne pas l’obligation de modifier son emplacement pour le mettre à une certaine hauteur.
     
Hormis les travaux d’entretien :
Si des éléments de parties communes sont touchés ou remplacés lors de travaux, ou en cas de remplacement d’éléments d’équipement, ceux-ci doivent respecter les exigences d’accessibilité des bâtiments neufs.
Ils doivent être conformes aux règles d’accessibilité.
Exemple :
  • Si la batterie des boites aux lettres doit être changée ou installée, 30 % au moins des boites aux lettres doivent être atteignables en étant assis avec une hauteur entre 0,90 et 1m 30.
  • Si les travaux portent sur une partie du bâtiment cela n’entraine pas l’obligation de rendre accessibles les autres parties du bâtiment (exemple : changer de main courante n’entraine pas l’obligation de faire tous les travaux de mise en conformité de l’escalier (largeur, hauteur, hauteur des marches).
  • En cas de panne d’un interphone, si le modèle ne peut pas être réparé et nécessite un remplacement, il est obligatoire d’installer un équipement permettant l’usage par une personne en fauteuil roulant.
     
Ascenseur :
Mise en accessibilité en cas de modification de système de commande de l’ascenseur
Les modifications apportées à la signalisation palière ou en cabine d’un ascenseur doivent permettre de suivre les mouvements de la cabine aux étages desservis et de prévoir un système d’alarme.
Lorsque le syndicat remplace la signalisation cabine et palière, il doit installer plusieurs éléments : signal sonore prévenant du début de l’ouverture des portes, boutons de commandes comportant l’indication du numéro d’étage en relief.
 
Incidence du coût de travaux Lorsque le cout des travaux d’extension ou de modification est supérieur à 80 % de la valeur du bâtiment, les obligations d’accessibilité sont celles des bâtiments neufs.
 

3- Les dérogations possibles au principe d’accessibilité

Pour les immeubles existants (qu'ils soient ERP ou non), des dérogations à ces travaux d’accessibilité peuvent être soulevées et votées en assemblée générale :

  • en cas d’impossibilité technique
  • en cas de contraintes liées à la conservation du patrimoine architecturale
  • en cas de disproportion manifeste entre les améliorations apportées en termes d’accessibilité et de coût.

L’ordonnance du 26 septembre 2014 prévoit l’octroi d’une nouvelle dérogation possible, pour un immeuble collectif à usage principal d’habitation existant, en cas de refus par l’assemblée générale d’autoriser les travaux d’accessibilité.

Si le syndicat refuse lors de l’AG cette installation, il obtiendra de plein droit une dérogation à la Préfecture du lieu de situation de l’immeuble. En pratique, il devra motiver son refus pour éviter une procédure contentieuse.
 

Règle de majorités lors des votes des travaux d'accessibilité en assemblée générale

Type de travaux Règle de majorité
Autorisation à donner à un copropriétaire d’effectuer à ses frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur
article 24 : majorité des suffrages exprimés des copropriétaires présents ou représentés
 
Les aménagements sont mineurs (n’affectant pas la structure de l’immeuble ou l’un des ses équipements essentiels) proposés par le syndicat. article 24 : majorité des suffrages exprimés des copropriétaires présents ou représentés
 
Si le syndicat des copropriétaires décide de faire réaliser des travaux d’accessibilité non obligatoires article 25 : majorité absolue de tous les copropriétaires
 

Les textes de lois



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