Travaux de copropriétés

Par « travaux affectant les parties communes », il faut entendre des travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Il s’agit par exemple des travaux de percement d’un mur commun pour créer un nouvel accès aux parties communes ou faire communiquer deux appartements, des travaux impliquant le passage de conduits ou canalisations sur ou à travers des parties communes, des travaux de percement ou d’agrandissement de fenêtre ou d’ouverture dans les murs, des travaux affectant la façade, tels que la pose de plaques professionnelles, d’enseignes ou encore de panneaux publicitaires….

L’autorisation de réaliser ces travaux ne peut être donnée que par l’assemblée générale qui a une compétence exclusive à cet effet. La décision est prise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, soit à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient ou non présents ou représentés. Ni le syndic, ni le conseil syndical, ni même une disposition du règlement de copropriété ne peuvent donner à un copropriétaire l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à la place de l’assemblée générale.

Le copropriétaire doit demander au syndic d’inscrire son projet de travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Dans ce but, il doit communiquer au syndic :

• Le projet de résolution à soumettre au vote du syndicat des copropriétaires, lequel doit être suffisamment précis et contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de la réalisation pour permettre une délibération, en pleine connaissance de cause, sur les incidences de l’autorisation.
• Un plan et un descriptif des travaux afin que le syndic les annexe aux convocations à l’assemblée générale qui seront envoyées aux copropriétaires.

Le copropriétaire doit également obtenir les éventuelles autorisations administratives nécessaires pour la réalisation des travaux envisagés. Bien que ces deux autorisations n’interfèrent pas entre elles, l’Administration peut exiger la justification préalable de l’autorisation syndicale.

L’assemblée générale peut subordonner son autorisation à des conditions particulières, telles que la consultation de l’architecte de l’immeuble, la surveillance des travaux par un architecte, la souscription d’assurances (dommages ouvrages, dommages aux existants, responsabilité civile). Ces conditions particulières ne peuvent concerner que les modalités d’exécution des travaux de nature à sauvegarder les droits du syndicat et des autres copropriétaires. En effet, ni le syndicat, ni l’assemblée générale n’ont compétence pour choisir les locateurs d’ouvrage, ni le mode de financement, car la qualité de maître d’ouvrage n’appartient pas au syndicat, mais au copropriétaire bénéficiaire.

La jurisprudence considère que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale et en l’absence de toute régularisation, sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait. Le syndic, par la voie de l’action syndicale, peut demander l’interruption des travaux ou obtenir la démolition de ceux qui ont été exécutés indûment, sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation de la part du copropriétaire qui en est l’auteur.

Le caractère de voie de fait ou l’existence d’un trouble manifestement illicite, en raison de travaux irrégulièrement entrepris, a pour conséquence de donner compétence au juge des référés à l’effet de prescrire la démolition des travaux irréguliers et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, au besoin sous astreinte, et ce, même si l’atteinte aux parties communes est peu importante. Un copropriétaire ayant réalisé des travaux supplémentaires par rapport au projet approuvé en assemblée générale peut aussi être sanctionné.

L’assemblée peut accepter de renoncer à une remise en état moyennant des contreparties ou des travaux confortatifs. Le copropriétaire ne peut pas, pour sa part, invoquer pour sa défense que cette situation est tolérée par le syndicat depuis de nombreuses années, sauf à faire valoir la prescritption acquisitive ou la prescription de l’action du syndicat. À cet égard, l’action du syndicat se prescrit par dix ans. Toutefois, le délai de prescription est porté à trente ans lorsque les travaux effectués se traduisent par une appropriation des parties communes. Ce délai court du jour où a été commise l’infraction, c’est-à-dire en fait du début des travaux.

Enfin, la question de savoir si le propriétaire a obtenu ou pas un permis de construire est indifférente, le problème devant être réglé uniquement par application de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement.

Lorsque l’assemblée refuse de donner l’autorisation prévue par l’article 25 b, le copropriétaire peut engager la responsabilité du syndicat à raison du préjudice que lui cause ce refus. Mais il doit préalablement contester la décision de l’assemblée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Le refus peut éventuellement constituer un abus de majorité : ainsi en va-t-il lorsque l’assemblée refuse à un commerçant d’installer une climatisation en façade alors qu’il en existe déjà (Cass. 3ème civ., 16 juin 2009, n°08-16069).

Le copropriétaire concerné peut aussi choisir de s’adresser à la justice dans les conditions prévues à l’article 30, alinéa 4 de la loi pour obtenir une autorisation judiciaire d’effectuer les travaux à ses frais.

Le tribunal de grande instance peut alors accorder l’autorisation refusée par l’assemblée générale après avoir vérifié que les travaux envisagés ne portent pas atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits d’autres copropriétaires et qu’ils constituent une amélioration pour la copropriété ou pour le copropriétaire lui-même. Il est bien établi en jurisprudence que cette autorisation judiciaire ne peut pas être donnée alors que les travaux ont déjà été effectués.

À noter que par un arrêt de principe en date du 16 décembre 2009 (Civ. 3ème, 16 décembre 2009, n° 09-12654), la Cour de cassation a jugé que « l’action, introduite non pas pour contester la décision d’une assemblée générale mais pour obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n’est pas soumis au délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il s’en déduit, à défaut d’autres délais, que celui de dix ans (à compter de la décision) prévu par l’article 42, alinéa 1er, de la loi de 1965, s’applique à cette action.

Source : Le Bulletin de Chevreux Notaires, numéro de janvier 2016, par Marianik DOREL (Groupe droit immobilier)